1. 개요 – ‘전세 끝났는데, 보증금을 안 돌려줘요’
전세 계약이 만료되었는데도
- 집주인이 연락이 안 되거나,
- 계약 갱신을 회피하거나,
- 보증금 반환을 미루는 경우가 적지 않습니다.
이럴 때 세입자는 무엇을, 어떻게 해야 할까요?
내용증명, 계약갱신거절 통지, 임차권등기명령, 반환소송 등 법적 대응이 필요합니다.
2. 가상사례 – “보증금 5천만 원, 돌려받지 못하고 있어요”
혜진 씨는 2년 전 5천만 원에 전세 계약을 맺고 원룸에 거주했습니다.
계약 만료 1달 전, 집주인에게 "이사할 예정"이라 알렸지만,
집주인은 연락이 끊겼습니다.
만료일이 지났는데도
- 새 세입자도 못 구했고,
- 집주인은 계속 잠적 중이며,
- 보증금 반환은 요원한 상태.
혜진 씨는 이사를 가야 할 집도 계약했기에
법적으로 보증금을 돌려받는 절차를 알아보기 시작합니다.
3. 대처방안 – 집주인이 보증금을 안 줄 때 해야 할 일
① 계약 만료 1~2개월 전, 반드시 ‘계약종료 통보’하기
- 문자, 이메일, 내용증명 등 증거 있는 방식으로 통보
② 집주인이 보증금 반환을 미룬다면?
1. 내용증명 발송
→ "계약 종료, 이사 예정, 보증금 반환 요청"을 문서로 요구.
→ 법적 효력이 있는 ‘심리적 압박’ 수단
2. 임차권 등기명령 신청
→ 실제 이사를 가야 할 경우,
→ 보증금은 못 받았지만, 권리 유지를 위해 신청
→ 관할 법원에 신청 가능 (비용 저렴)
3. 보증금 반환 청구소송
→ 집주인 재산에 대해 압류 가능
→ 가압류 → 소송 제기 → 강제집행으로 연결
4. 보증보험 가입자라면 → ‘보증금 반환보증’ 청구
→ 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 대위변제 신청 가능
4. 자주 묻는 Q&A 15선
Q1. 계약 갱신을 원치 않는데, 어떻게 통보하나요?
A. 계약 만료 1~2개월 전 **내용증명 등으로 ‘갱신 거절 의사’**를 표시해야 합니다.
Q2. 집주인이 연락을 안 받아요. 어떻게 하나요?
A. 문자, 카톡, 등기우편 등 기록이 남는 수단으로 통보 후,
임차권등기명령 → 소송 절차로 진행합니다.
Q3. 전세보증금을 못 받고 이사를 먼저 가도 되나요?
A. 임차권등기명령을 먼저 신청해야 합니다.
이걸 하지 않으면 보증금 반환청구권이 사라질 수 있습니다.
Q4. 집주인 집에 가압류를 걸 수 있나요?
A. 예. 소송 제기 전에도 가압류 신청 가능하며,
소송 → 강제집행으로 보증금 회수가 가능합니다.
Q5. 보증보험이란 게 뭔가요?
A. 전세 계약 시 보증보험에 가입하면
집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보험사가 먼저 지급해주는 제도입니다.
Q6. 보증금 반환청구 소송은 오래 걸리나요?
A. 보통 3~6개월 내 결과가 나오며,
피고(집주인)가 불출석 시 조기 판결도 가능합니다.
Q7. 집주인이 잠적했는데 어떻게 소송하나요?
A. 주소만 알고 있으면 공시송달로 소송 가능합니다.
판결도 유효합니다.
Q8. 계약서가 없으면 불리한가요?
A. 은행 송금내역, 문자, 거주 사실로도 임대차 관계 입증 가능합니다.
Q9. 보증금 일부라도 받을 방법이 없을까요?
A. 집주인 재산(건물, 차량, 예금 등)에 대해 가압류를 걸고
추심, 강제집행 절차로 회수할 수 있습니다.
Q10. 집주인이 보증금 대신 집 수리를 해주겠다고 합니다. 받아들여야 하나요?
A. 동의하지 않으면 거부해도 됩니다. 보증금은 금전으로 반환받을 권리입니다.
Q11. 내용증명은 꼭 우체국에서 보내야 하나요?
A. **등기우편(내용증명 포함)**은 우체국에서만 가능하며,
법적 효력이 있으므로 꼭 이용하세요.
Q12. 갱신을 요구했는데 거절당했습니다. 보증금은 언제까지 줘야 하나요?
A. 계약 만료일 당일 또는 이사일 직전까지 반환하는 것이 원칙입니다.
Q13. 전입신고와 확정일자 안 받았으면 보증금은 못 받나요?
A. 일부 불이익은 있을 수 있으나,
소송으로 반환 청구는 여전히 가능합니다.
Q14. 세입자가 둘인데 나만 이사 가야 할 경우 어떻게 하나요?
A. 본인의 권리만 주장하면 됩니다.
개별 임대차계약에 따라 분리 청구도 가능합니다.
Q15. 전세계약 기간 중인데, 집이 경매에 넘어가면 보증금은요?
A. 전입신고 + 확정일자 + 점유를 완료했다면
우선변제권을 통해 일정액 회수가 가능합니다.
5. 마무리 조언 – 이사 한 달 전, 반드시 준비해야 할 것
전세 만료 1~2개월 전에는
- 계약종료 의사 표시(내용증명)
- 보증금 반환 시점 확인
- 필요시 임차권등기명령 준비
이 세 가지만 꼭 체크하세요.
혹시라도 집주인의 연락 두절, 고의 미반환, 부도 상황까지 대비해야
보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
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