[일상생활 법률]세입자가 주택을 임의로 수리하거나 구조를 변경해 손해를 끼친 경우, 집주인은 어떻게 대응해야 할까요?

📌 문제 상황

세입자가 집주인의 동의 없이 벽을 허물거나, 바닥을 교체하거나, 인테리어 공사 등을 시행했습니다. 이러한 행위로 인해 주택의 가치가 하락하거나 기존 구조가 훼손되었다면, 집주인은 어떻게 대응해야 할까요?

⚖️ 법적 쟁점

• 민법 제623조에 따라, 세입자(임차인)는 목적물(주택)을 원상태로 보존하며 사용해야 할 의무가 있습니다.
• 집주인의 동의 없이 수리하거나 구조를 변경한 경우, 이는 임대차 계약의 위반이며, 집주인은 이에 대해 계약 해지, 원상복구 요구, 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

🛠️ 해결 방법

1. 무단 수리 및 구조 변경 사실 확인

• 현장 점검을 통해 세입자가 어떤 수리나 변경을 했는지 파악합니다.
• 사진, 영상, 견적서 등 증거를 확보해두는 것이 중요합니다.

2. 세입자에게 서면 경고 및 협의

• 세입자에게 동의 없는 구조 변경 사실을 알리고, 서면으로 경고장을 보냅니다.
• 수리 전 동의를 받지 않았다는 점을 명확히 하여, 원상복구 또는 손해배상을 요구할 수 있습니다.

3. 원상복구 요청

• 세입자가 자의적으로 변경한 부분에 대해 원상복구 의무를 부과할 수 있습니다.
• 원상복구가 어렵거나 불가능한 경우에는 수리비 또는 손해액에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.

4. 계약 해지 검토

• 변경 내용이 주택의 구조상 심각한 손해를 초래한 경우, 집주인은 이를 근거로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
• 심각한 계약 위반에 해당되므로, 법적 조치를 통해 세입자의 퇴거도 요청할 수 있습니다.

5. 법적 조치 진행

• 협의가 어렵거나 세입자가 복구를 거부할 경우, 민사소송을 통해
  • 원상복구 명령,
  • 또는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
• 필요시 변호사의 자문을 받아 적절한 조치를 취해야 합니다.

6. 보증금에서 비용 차감 가능

• 세입자가 퇴거 시 복구하지 않았다면, 집주인은 보증금에서 수리 비용을 차감할 수 있습니다.
• 단, 손해 및 비용 산정 내역을 명확히 제시하고, 세입자에게 서면 통지하는 절차가 필요합니다.

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🔎 주의할 점

• 세입자의 구조 변경이 “개선”일지라도, 사전 동의 없이 시행되었으면 불법입니다.
• 집주인은 변경 전 상태를 입증할 수 있는 계약 당시의 사진이나 설명자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
• 계약서에 ‘임의 수리 금지’ 조항을 명확히 포함시켜야 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

💬 실질 조언

"세입자가 임의로 구조를 바꾸거나 수리를 했다면, 집주인은 즉시 원상복구 요청 또는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
주택의 가치나 구조가 훼손됐다면 법적 대응도 정당한 절차입니다."

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✍️ 요약

단계조치 내용

1단계	구조 변경 여부 및 손해 확인, 증거 확보
2단계	세입자에게 서면 경고 및 원상복구 요청
3단계	원상복구 불가 시 손해배상 청구
4단계	계약 해지 또는 법적 조치 (민사소송 등)
5단계	보증금에서 수리비 차감 가능 (사전 통보 필요)